Риэлторы и консультанты в области недвижимости традиционно подразделяют офисные помещения на четыре основных класса: A, B, C и D. Компании не могут прийти к единству при классификации помещений, поэтому возникли еще подклассы А1, А2 или В+ и В-.
Арендаторы площадей в офисных комплексах высшего класса (A) получают в свое распоряжение все - подземные стоянки, центральное кондиционирование, всевозможные средства связи, рестораны, кафетерии, фитнес-клубы и т. д.
Класс В чуть попроще, но наличие круглосуточной охраны, современной инженерной "начинки" и т. д. для него также обязательно.
Помещения класса С - это обычно реконструированные или подвергнутые хорошему косметическому ремонту здания бывших советских НИИ.
В класс D попадает все, что ниже класса C. Это может быть переведенная из жилого в нежилой фонд квартира, полуподвальные или подвальные помещения и т. д. Соответственно этой шкале распределяются арендные ставки - от 500 - 750 долл. США (класс А) до 100 и ниже долл. США (класс D) за 1 кв. м в год. Более подробно, в разрезе районов арендные ставки на офисные помещения в Санкт-Петербурге приведены в Приложении 4.
Наиболее популярными у потенциальных арендаторов являются небольшие помещения. По оценке ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", общая площадь большинства (59%) сдаваемых в аренду офисов не превышала в Санкт-Петербурге 100 кв. м. Основная часть арендаторов (около 70%) останавливала свой выбор на помещениях стоимостью не дороже 200 долл. США за кв. м. в год.
В своем аналитическом обзоре за 2001 год ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" отмечает, что предложение офисных зданий, на которые ориентирован массовый спрос, постоянно растет. В 2001 г. на рынок было выведено больше десятка новых объектов ("Маяк", "Фарватер", "Лермонтовский", "Нарвский", "Суворовский" и др.). При этом выбираемые клиентами районы очень индивидуальны. Например, если фирма занимается автомобильным бизнесом, то им требуется офис на городских окраинах - где-нибудь в районе Пискаревского или Кондратьевского проспектов.
Потенциальный спрос аренды коммерческой недвижимости формируют фирмы, выходящие на рынок Санкт-Петербурга из других городов, иностранные компании, расширяющиеся местные фирмы и вновь создаваемые предприятия. По данным риэлтеров Санкт-Петербурга, примерная верхняя граница числа субъектов, потенциально присутствующих на рынке аренды офисных помещений, составляет более 5 000 юридических лиц, желающих арендовать то или иное помещение. В последнее время здесь появилась существенная дифференциация.
Вновь созданные предприятия согласны на помещения с невысоким уровнем отделки и нетребовательны к сопутствующим услугам, их интересуют, в первую очередь, небольшие помещения с невысокой ставкой аренды, удачно расположенные для разворачивания бизнеса, причем престижность места их обычно интересует меньше, чем транспортная доступность, близость к станции метро или расположение на одной из основных магистралей. Основной особенностью этой группы арендаторов являются, как правило, невысокие финансовые возможности и в связи с этим высокий риск неплатежеспособности. Такие предприятия формируют спрос на небольшие офисные помещения в бизнес-центрах наиболее низкого уровня и административно-производственные помещения, расположенные на территории действующих предприятий.
Выходящие на Санкт-Петербургский рынок немногочисленные крупные иностранные и московские фирмы требуют, в первую очередь, помещения, расположенные в престижных местах с высоким уровнем отделки. Таким арендаторам часто бывают нужны сравнительно большие площади или сеть помещений в разных районах города. Эти потенциальные арендаторы имеют высокие финансовые возможности, однако предъявляют и достаточно жесткие требования, которые арендодатели не всегда готовы удовлетворить. Для 2000-2001 гг., по сравнению с 1997-1998 гг., в этой группе арендаторов характерно смещение спроса с иностранных компаний на крупные российские фирмы, которые значительно лучше формулируют свои требования и ориентируются в реалиях рынка.
Среднюю группу формируют растущие местные компании и работающие на рынке Санкт-Петербурга фирмы - представители других стран и регионов, которые в силу своей величины или общефирменной стратегии в отличие от фирм предыдущей группы не претендуют на исключительное положение. Эти фирмы, как правило, достаточно хорошо знают рынок, свои реальные потребности и финансовые возможности. Для них нежелательны помещений низкого качества, но платить за помещения в бизнес-центрах высокого уровня они также не готовы. Эти потенциальные арендаторы прежде чем принять решение, достаточно долго изучают рынок, собирают и тщательно анализируют предложения.
По мнению многих риэлтеров, прошедший 2001 год в Санкт-Петербурге был отмечен острым дефицитом объектов коммерческой недвижимости и небывалым ростом цен. Вся коммерческая недвижимость, независимо от ее назначения, пользовалась повышенным спросом. Во всех секторах рынка спрос превышал предложение в 3-4 раза.
В настоящее время ведущие эксперты в области офисной недвижимости характеризуют дефицит помещений класса А как "значительный", а нехватку бизнес-центров класса В - "катастрофической". По данным ОАО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", в Санкт-Петербурге доля незанятых офисных площадей категории А1 сократилась с 13% в начале 2001 г. до 4% в IV квартале, в сегменте А2 падение еще более значительное - с 24% до 6%. В классе В сейчас всего 3% незанятых площадей. Практически никто не сдает площади в субаренду, что было широко распространено после кризиса 1998 г.
Помещения класса С также пользуются большой популярностью. Недостаток отделки в них компенсируется удобным местоположением и относительно невысокой ценой.
Учитывая растущие потребности рынка в удобно расположенных офисных помещениях класса В, в рамках агентского соглашения между ОАО "ЦНИИ НПКэнерго" и ОАО "Ленгидропроект" возможно создание на базе одного их зданий ОАО "Ленгидропроект" (на Малом проспекте) современного бизнес-центра ("Нева-Сити"). Сотрудники института (110 чел.) переезжают с Малого проспекта на пр. Испытателей, что позволит также повысить мобильность обмена информацией между подразделениями института.
В настоящее время в Санкт-Петербурге функционирует порядка 40 бизнес-центров общей площадью около 70 тыс. кв. м. Наиболее привлекательными являются бизнес-центры, предлагающие, кроме высококачественных помещений, соответствующий спектр услуг. Арендные ставки варьируются в широком диапазоне - от 100 до 600 долларов США за кв. м в год. Первый в городе бизнес-центр, полностью отвечающий высшим требованиям класса А - Невский, 25, к таковым можно отнести также "The Sweden House" и "Northern Capital House". В этих бизнес-центрах наиболее высокие ставки аренды (на уровне от 400 до 800 долл. США за кв. м в год). К бизнес-центрам класса В можно отнести офисы на Итальянской 5, а также такие комплексы, как МЦДС, Лен-Ютон (первая очередь), "Невский 80", "Europa House", Шпалерная, 36, Мойки, 58 и некоторые другие. В них арендные ставки варьируются от 200 до 500 долл. США за кв. м в год в зависимости от местоположения, вида из окна и пр. Наиболее многочисленными в секторе рынка аренды офисных помещений являются бизнес-центры класса C и офисные центры. К бизнес-центрам класса C можно отнести "Inform-Future", "Prin", "Нептун", "The Tavrichesky", ЛДМ, VMB и другие. Арендные ставки по бизнес-центрам класса C лежат в диапазоне от 100 до 300 долл. США за кв. м в год. Наконец, к бизнес центрам класса D относят объекты на Стачек, 47, наб. Обводного канала, 30, Гагарина, 1, Смолячкова, 19, Народного Ополчения, 2, Лермонтовском, 44, Новолитовской, 15, Шаумяна, 18 и многие другие. Абсолютное большинство этих проектов было реализовано посредством реконструкции и переоборудования под офисные цели существующих административных зданий и общежитий, что сильно ограничило возможности проектных решений. Арендные ставки по бизнес-центрам класса D лежат в диапазоне от 80 до 150 долл. США за кв. м в год.
Все бизнес-центры предлагают кроме высококачественных помещений и определенный комплекс услуг: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, рестораны и бары, уборку помещений, охраняемую парковку, гостиничные и оздоровительные комплексы. Качество предлагаемых услуг заметно отличается в различных центрах, что, в конечном итоге, находит отражение в величине арендных ставок и заполняемости.